在一级市场仍在热议AI估值、科技红利之时，港股上市公司首程控股(0697.HK)已率先迈出“产业兑现”的关键一步。近日，公司以自有资金及旗下管理基金投资创金合信首农产业园REITs(简称“首农REIT”)，这一全国首个总部型科技创新产业园REITs的落地，不仅是对“盘活存量资产”国家战略的积极响应，更为首程在“资产变现+AI兑现”的双轮战略上，注入强有力的现金流支点。

一、首农REIT：从“传统工业地”到“科创总部资产”的标杆转型

首农REIT底层资产为位于北京市海淀区西二旗的中关村移动服务创新园(首农元中心)，总建筑面积超20万平方米，聚焦人工智能、大数据、云计算等前沿产业，是小米集团、快手科技等一线AI企业总部所在地。前身为三元牛奶厂的该项目，成功实现了从传统工业用地到科创总部资产的华丽转型，并通过LEED铂金级绿色建筑认证，成为北京城市更新的示范样本。

该REIT的发行，既为首农食品集团带来资金回笼通道，也验证了总部型科创园区“可证券化”的现实路径，其资产属性兼具“稳定现金流+高成长性”，在REITs市场中极具稀缺性。

二、首程控股：REITs投资逻辑再升级，从资产投资者到现金流拥有者

作为本轮REITs战略配售的重要投资方，首程控股通过旗下全资子公司北京首源欣荣及联合管理的北京平准基础设施不动产股权投资基金共同参与投资。这已是首程继南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT之后，在算力与园区资产领域的又一重仓布局。

与过去相比，此次首农REIT更具“总部+AI+城市更新”复合属性，代表着首程对REITs市场的理解已经从“产业投资”上升到“资产变现+流动性管理”的系统策略。

公司目前已构建覆盖“Pre-REITs产业基金培育—资产平台运营—公募REITs退出—战略配售投资”的闭环体系，不仅是资产端的参与者，更是资本市场的长期持有者，具备可持续分红能力与再投资能力。

三、AI兑现落地：机器人产业红利进入“收获期”

除REITs外，首程在AI领域的另一兑现路径来自其机器人投资组合。

2025年7月，由首程投资企业加速进化支持的清华火神队，在RoboCup机器人世界杯成人组中夺得中国历史首冠，标志着具身智能进入全球竞技舞台。而宇树科技、星海图、银河通用等项目也在商业化、IPO进程中快速推进，为首程在“AI落地层”抢占了优质资产。

这批机器人企业不仅聚焦核心本体、智能决策与关键部件，更通过首程提供的租赁平台、场景资源、销售网络等得到系统性赋能，未来有望进入更大规模的应用市场，开启回报周期。

在充满情绪和预期的估值博弈中，首程控股的路径更加脚踏实地——一边以REITs为抓手，构建高质量资产池，实现稳定分红与退出；一边深度绑定机器人等AI赛道的优质标的，加速商业兑现路径。在“现金流为王”的当下，这种双主线兑现逻辑将为其提供稀缺的基本面支撑与市场重估动力。对于投资者而言，在估值虚高与技术炒作尚未落地的市场环境中，或许更值得关注的是：谁能讲出产业逻辑，谁又能真正兑现故事。